Un contrato de once meses puede ser un alquiler de vivienda habitual. Una prórroga prevista en el BOE puede no estar todavía en vigor. Y un incentivo fiscal puede existir sin que te corresponda aplicarlo.
Los reales decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, publicados el 7 de octubre, obligan a leer el alquiler con algo más de atención. Comparten materia, pero tienen calendarios distintos. Tampoco afectan de la misma forma a un contrato antiguo, a uno nuevo o a una vivienda dividida en habitaciones.
El punto de partida es sencillo: antes de calcular una subida o enviar un preaviso, hay que identificar qué régimen se aplica. El nombre que le hayamos puesto al contrato ayuda poco si los hechos cuentan otra historia.
01 / Estado de las normas
Dos decretos, dos calendarios.
- RDL 29/2026 · Entrada general: 8 de octubre
- Reforma la LAU y añade medidas sobre rentas, fiscalidad y protección frente al desahucio. Algunas previsiones tienen fechas de efectos propias; la entrada general no activa todo a la vez.
- RDL 28/2026 · Entrada prevista: 15 de noviembre
- Modifica las prórrogas y determinadas consecuencias de la no renovación. Al cierre de esta edición, el 6 de noviembre, esa regulación aún no ha entrado en vigor.
- Control parlamentario · Convalidación no acreditada
- Las fichas del BOE consultadas no recogen una resolución de convalidación o derogación posterior. No hemos podido acreditar el resultado del trámite en una resolución oficial del Congreso. Por ello no presentamos ninguno de los textos como convalidado.
Fuente: RDL 29/2026, disposición final undécima.
Fuente: RDL 28/2026, disposición final segunda.
Fecha de corte: 6 de noviembre de 2026. La vigencia general, los efectos diferidos y la convalidación son cuestiones diferentes. Esta edición debe volver a contrastarse cuando se publique la resolución parlamentaria correspondiente. La fecha de votación del 12 de noviembre mencionada en informaciones de prensa no ha podido confirmarse en una convocatoria oficial accesible.
02 / Alquiler de temporada
Once meses no son una causa.
Un desplazamiento por trabajo o estudios puede justificar una estancia temporal. Firmar contratos cortos de forma sucesiva para cubrir la residencia ordinaria de una persona plantea un problema distinto. La reforma exige una causa real, acreditable y expresada en el contrato; corresponde al arrendador probarla.
Para los contratos sujetos al nuevo régimen, la duración de la vivienda temporal debe superar treinta y un días y, como regla, no exceder de doce meses. El plazo puede prolongarse si subsiste la causa. Superar los doce meses sin justificación, o encadenar más de dos contratos temporales consecutivos o novados entre las mismas partes sobre la misma vivienda, determina, conforme al artículo 9 bis.2, la consideración del primero como contrato de vivienda habitual.
Los contratos anteriores tienen su propia transición. La disposición transitoria octava de la LAU conserva el régimen previo de los temporales celebrados antes de la entrada del RDL 29/2026 hasta que termine el plazo pactado, sin posibilidad de prórroga conforme a esa previsión. Si se celebra un arrendamiento temporal renovado, se somete al nuevo régimen.
Esa transición no convierte en temporal una residencia que nunca lo fue. En la práctica, conviene guardar la documentación que explica el desplazamiento y revisar el uso efectivo del inmueble, además de la normativa autonómica aplicable.
03 / Alquiler por habitaciones
El piso sigue siendo un piso.
El arrendamiento parcial se incorpora expresamente al régimen de vivienda habitual o temporal según la necesidad residencial que cubra. Alquilar una habitación sigue siendo posible; lo relevante es determinar qué reglas corresponden a esa relación.
El nuevo artículo 17.9 establece que la suma de las rentas de los contratos de habitaciones simultáneos no supere la correspondiente al arrendamiento unitario de la vivienda. En una zona declarada tensionada se añaden los límites que resulten aplicables conforme a los apartados 6 a 8 del artículo 17.
Dividir los contratos no permite ignorar la vivienda en su conjunto.
Aquí hay un margen de interpretación que importa. Cuando no existe una referencia contractual de alquiler de la vivienda completa, la comparación exige un análisis específico. El precepto no permite inventar una fórmula universal de precio por habitación. Tampoco cabe extender los límites de una zona tensionada a cualquier municipio sin comprobar su declaración y alcance.
04 / Duración y prórrogas
No todos los alquileres ganan dos años.
Hay que separar la prórroga ordinaria de la extraordinaria. La redacción del artículo 10.1 introducida por el RDL 29/2026 mantiene, tras el mínimo de cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica—, las anualidades de hasta tres años si no se comunica la no renovación a tiempo. Los preavisos que contempla son de cuatro meses para el arrendador y dos para el inquilino, sin perjuicio del régimen temporal del contrato.
La disposición final quinta del mismo decreto prevé otra vía: una prórroga extraordinaria, solicitada por el inquilino, por anualidades y hasta dos años. Se refiere a contratos vigentes al entrar la norma y a los supuestos de vencimiento que enumera. Exige estar al corriente de pago y haber cumplido mensualmente durante los ocho meses anteriores.
La disposición conecta el 31 de diciembre de 2028 con el vencimiento del periodo de prórroga obligatoria. No conviene convertir esa fecha en una regla indiferenciada para todos los vencimientos que menciona. Además, hay excepciones, reglas de preferencia para zonas tensionadas y supuestos de acuerdo o recuperación por necesidad que deben revisarse.
Fuente: RDL 29/2026, art. 3 y disposición final quinta.
Lo previsto para el 15 de noviembre. El RDL 28/2026 contempla nuevos periodos tácitos sucesivos de cinco o siete años y un preaviso de seis meses para el propietario. También regula indemnizaciones por determinadas no renovaciones, con excepciones. Estas reglas todavía no se aplican a la fecha de revisión de esta edición.
El régimen transitorio del RDL 28/2026 también cuenta: las comunicaciones válidas anteriores al 7 de octubre conservan su eficacia sin generar la nueva indemnización. Para determinados vencimientos próximos se mantiene un preaviso mínimo de cuatro meses; los contratos ya inmersos en la prórroga anual anterior completan ese periodo antes de pasar al nuevo régimen. No puede interpretarse como una transformación retroactiva e idéntica de todos los alquileres.
Fuente: RDL 28/2026, artículo único, disposición transitoria única y disposición final segunda.
05 / Actualización de rentas
El índice no sustituye al contrato.
Una actualización anual y la renta inicial de un contrato nuevo son operaciones distintas. La reforma del artículo 18 mantiene la necesidad de un pacto expreso para actualizar. El IRAV actúa como referencia subsidiaria cuando el pacto no concreta el mecanismo y como techo del incremento anual.
A ello se suma la disposición final sexta del RDL 29/2026 para las anualidades comprendidas entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia, no procede incremento. En los demás casos se contempla un nuevo pacto; si no lo hay, el aumento no puede superar el 2 %.
Son dos referencias diferentes: el IRAV limita la actualización anual; el sistema estatal de precios de referencia proporciona valores para la vivienda. Confundirlos puede cambiar el cálculo. Nuestra lectura conjunta es que el nuevo acuerdo no permite prescindir del techo legal del artículo 18: hay que verificar todos los límites aplicables antes de trasladar una cifra al recibo.
La reforma de la disposición transitoria cuarta de la Ley de vivienda extiende determinadas reglas de prórroga y actualización a contratos anteriores, conservando en lo demás su régimen de celebración. Una hoja de cálculo que solo pregunte por el IPC ya no basta para resolver todos los casos.
06 / Fiscalidad
El incentivo también tiene letra pequeña.
En el IRPF de régimen común, la reforma modifica las reducciones de los rendimientos del alquiler e introduce una deducción estatal para determinados inquilinos. Una reducción del rendimiento neto positivo no es una rebaja de la renta ni una devolución automática de ese porcentaje de lo cobrado.
Los nuevos porcentajes para propietarios, que pueden alcanzar el 100 % en supuestos tasados, dependen de requisitos sobre el contrato, la renta y las circunstancias del arrendador o del arrendatario. Pero la disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF conserva los regímenes anteriores para contratos previos a la Ley de vivienda y para los celebrados entre su entrada en vigor y el 1 de diciembre de 2026. La excepción del 80 % exige, entre otros requisitos, una prórroga tácita, que el arrendador no sea gran tenedor, una renta dentro del valor de referencia y que el plazo mínimo de cinco años finalice después del 1 de diciembre de 2026.
Por eso, un contrato firmado hoy no accede sin más al porcentaje más atractivo del nuevo texto. Antes de estimar el ahorro hay que revisar la fecha, la reducción que le corresponde y las condiciones que deberá mantener.
Para inquilinos, el nuevo artículo 68.6, introducido con efectos desde el 8 de octubre de 2026, prevé una deducción del 10 % del alquiler de vivienda habitual con base imponible inferior a 33.007,20 euros. La base máxima de deducción es limitada y decrece a partir de 23.007,20 euros; existen requisitos adicionales sobre la titularidad de otra vivienda cercana por miembros de la unidad familiar. Ese 10 % no debe anunciarse como un descuento universal sobre todo el alquiler.
También hay efectos diferidos que conviene separar: las modificaciones del IVA sobre determinados alquileres amueblados de hasta treinta noches se sitúan en el 1 de diciembre de 2026; los cambios sobre imputación inmobiliaria y rendimientos mínimos por parentesco, en el 1 de enero de 2027. No deben trasladarse a periodos anteriores por el solo hecho de que el decreto ya esté publicado.
Fuente: RDL 29/2026, arts. 6.Tercero y 7.
Régimen común y territorios forales. Las reglas estatales de IRPF no se aplican automáticamente a quienes tributan conforme a normativa foral en Bizkaia, Gipuzkoa, Álava o Navarra. Hay que determinar la normativa personal aplicable; no basta con mirar dónde está el piso. Esta distinción del IRPF tampoco debe trasladarse sin más al IVA, que tiene sus propias reglas de armonización.
07 / Protección frente al desahucio
La protección no borra la deuda.
La norma distingue mecanismos de suspensión judicial, compensaciones y una vía extraordinaria de enervación por impago. Su aplicación depende de la vulnerabilidad acreditada, la falta de alternativa habitacional, la condición del demandante y el procedimiento. No equivale a una prohibición general de recuperar la posesión.
El artículo 2 diferencia grupos de demandantes y condiciones. Para los supuestos de su apartado 2 se prevén revisiones periódicas y límites de duración. También contempla compensaciones para determinados propietarios y una regla específica cuando el demandante es una persona física titular de dos o menos viviendas. Ninguna de estas previsiones debe extrapolarse a todos los procedimientos.
Por otra parte, el nuevo artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil da a la Administración un plazo de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa adecuada o pagar o consignar las cantidades y costas en los supuestos comprendidos. El pago permite terminar el procedimiento y mantener el contrato. Si vence el plazo sin alternativa ni pago, el precepto regula la subrogación de la Administración en la deuda y sus consecuencias sobre el lanzamiento.
La disposición transitoria segunda incluye procedimientos en curso cuando el lanzamiento todavía no se ha ejecutado. Es el órgano judicial quien debe aplicar los requisitos: la publicación del decreto no autoriza por sí sola a dejar de pagar ni garantiza una suspensión en cualquier caso.
Fuente: RDL 29/2026, arts. 2 y 5.Dos y disposición transitoria segunda.
08 / Antes de decidir
Las fechas primero. Las conclusiones después.
Para una revisión útil, reúne el contrato y sus anexos, la fecha de firma, las prórrogas, los preavisos y los justificantes de pago. Añade el uso real de la vivienda, la causa temporal cuando exista y la declaración de zona tensionada si corresponde. La situación fiscal del contribuyente se comprueba por separado.
Con esa información puede distinguirse una regla vigente de una previsión futura y un derecho reconocido de una interpretación que exige cautela. Los textos recientes todavía pueden plantear dudas de encaje; señalarlas forma parte del análisis.
Sus resultados económicos son otra cuestión. La estabilidad residencial, la oferta y los precios son objetivos o efectos posibles, pero estas fuentes normativas no demuestran qué impacto causal tendrá cada medida. Habrá que observar datos y tiempo de aplicación. Mientras tanto, la decisión de renovar, actualizar o reclamar necesita apoyarse en el contrato concreto.
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Fuentes y alcance
Para ir al texto.
- RDL 29/2026, de 6 de octubre · BOE-A-2026-20823. Texto original y acceso a su ficha de análisis.
- RDL 28/2026, de 6 de octubre · BOE-A-2026-20822. Artículo único, régimen transitorio y entrada prevista.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. La consolidación es informativa: hay que atender a la fecha de efectos de cada modificación, especialmente la del artículo 10.
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Zonas tensionadas y disposición transitoria cuarta.
- Concierto Económico con el País Vasco y normativa oficial de IRPF de Bizkaia.
- Congreso de los Diputados. El acceso disponible no ha permitido acreditar la convalidación ni una convocatoria oficial para el 12 de noviembre.
Edición informativa cerrada el 6 de noviembre de 2026. El contraste se apoya en los textos oficiales citados. No se ha efectuado un examen exhaustivo de la normativa autonómica ni de jurisprudencia sobre estas reformas. Para aplicar sus medidas hay que comprobar la versión vigente, el régimen transitorio, el territorio y las circunstancias del caso.